LAS COMUNIDADES FRENTE A LOS RIESGOS LABORALES

COMUNIDADES DE PROPIETARIOS, CON TRABAJADORES POR CUENTA AJENA

Las comunidades de propietarios, son un “individuo” jurídico, complejo, ya que no son una entidad jurídica, ni personal, ni comunidad de bienes, y no son, ni están pensadas, para la obtención de bienes de producción, por lo tanto, tampoco, son empresas.

 Sin embargo, en su entorno, sí se desarrollan actividades, negocios y trabajos, necesarios para mantener los elementos, que comparten los distintos propietarios (elementos comunes), para que su situación siga permitiendo el uso adecuado y “seguro” a los usuarios, ya sean propietarios o inquilinos.

En algunos casos, las comunidades pueden tener empleados, el conserje, personal de la limpieza, mantenimiento, etc., lo cual las convierte en empresarios. Peculiaridad es, que siendo empresarios, no obtengan beneficios, en el sentido tradicional de las empresas, invertir capital para obtener beneficios económicos, es decir, empresas sin ánimo de lucro, sino que supone un gasto adherido, a la tenencia de una propiedad, y por tanto su conservación, un buen mantenimiento de las instalaciones de la comunidad, procuran un mejor disfrute de la vivienda a los que en ella habiten, y por supuesto, mantienen su valor en el mercado inmobiliario, e incluso lo incrementan.

No cabe duda, que la inversión en el mantenimiento adecuado de la finca, permite el disfrute de la misma en condiciones óptimas, y mantiene o, incluso, incrementa su valor.

 Sin embargo, en el momento en que una comunidad de propietarios tiene empleados, viene obligada a cumplir una serie de obligaciones de manera inexcusable. Se les debe dar de alta en la SEGURIDAD SOCIAL, se les debe aplicar los convenios que establezcan las distintas leyes que existan, y las que se publiquen, como por ejemplo el de LA LEY DE PREVENCIÓN DE RIESGOS LABORALES 31/1995 y el RD 171/2004.

En la situación que acabaos de describir, la aplicación de lo indicado anteriormente, no provoca duda alguna, toda empresa con trabajadores, debe realizar la evaluación de riesgos laborales, y por tanto, se debe recurrir a una empresa del sector, para que se realicen las operaciones necesarias y cumplir con la normativa.

EN ESTE CASO NO HAY DUDA ALGUNA, PARA SU APLICACIÓN.

¿QUÉ SE DEBE HACER, EN CAMBIO, CUANDO LA COMUNIDAD NO TIENE TRABAJADORES POR CUENTA AJENA?

La complicación se produce cuando, la comunidad de propietarios, no tiene contratado trabajador alguno, y por tanto, no parece que esto, le deba obligar a realizar la evaluación de riesgos laborales, porque la comunidad es un “individuo jurídico” que nace, se desarrolla y muere, según establece, entre otros, el artículo 396 del CÓDIGO CVIL, y su desarrollo, en la LEY 49/1960 DE PROPIEDAD HORIZONTAL.

Al no tratarse de una empresa, pudiera parecer que la obligación de la comunidad, con respecto a la evaluación de riesgos laborales, y la coordinación de actividades empresariales (CAE), no les afectara.

Cómo el sentido de este escrito, es establecer el criterio de UNIÓN TRYÁS, S.L., con respecto al contenido del REAL DECRETO 171/2004, Y ESPECIALMENTE AL CONTENIDO DE SU ARTÍCULO 2º, y no realizar un alegato aburrido del resto del contenido de la LEY Y REAL DECRETO, creemos y afirmamos que SI, LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS ESTÁN OBLIGADAS A REALIZAR LA EVALUACIÓN DE RIESGOS LABORALES Y EL CITADO CAE.

 

Nuestro pronunciamiento, no proviene sólo de la lectura de las leyes, sino de las distintas opiniones publicadas por EL COLEGIO DE ADMINISTRADORES DE FINCAS DE MADRID, LA ASOCIACIÓN DE EMPRESAS DE PREVENCIÓN DE RIESGOS LABORALES CON EL SELLO DEL MINISTERIO DE TRABAJO, EL PRONUNCIAMIENTO DE DIFERENTES COMUNIDADES AUTÓNOMAS, y especialmente la de CASTILLA LA MANCHA EN TOLEDO, en consulta realizadas sobre este asunto, por la empresa ÍTEM, sobre la obligatoriedad de realizar la COORDINACIÓN DE ACTIVIDADES EMPRESARIALES (CAE), su respuesta es que SÍ, luego todo lo demás es especular.

No es extraña esta respuesta, ya que existen COMUNIDADES AUTÓNOMAS, como la de VALENCIA, ASTURIAS, MADRID, donde sí consideran, las distintas CONSEJERÍAS, que es obligatoria la EVALUACIÓN DE RIESGOS LABORALES Y EL CAE.

En este sentido, no se debe olvidar que ninguna de las respuestas son vinculantes, la DIRECCIÓN DE TRABAJO DE CASTILLA LA MANCHA, indica que es el campo jurisdiccional, el que debe pronunciarse en este sentido. Bien, esto quiere decir que, cuando se produzca un incidente, el JUEZ será quien decidirá sobre si era obligatorio o no, el realizar la PRL, algo que nos parece absurdo, ya que en el caso de que no se hubiera realizado, el PRESIDENTE Y EL ADMINISTRADOR, pueden verse sometidos a un juicio en el que puede haber condena penal, y la comunidad de propietarios, puede ser obligada al pago de importes económicos, tanto en intensidad como en tiempo. Y es más absurdo aún, entender que una sentencia pueda ser la intérprete de toda una LEY. Si esto fuera así, los administradores de fincas, tendríamos un serio problema para aplicar la LPH, porque son innumerables las sentencias en todos los sentidos, que existen sobre sus diferentes artículos.

La única sentencia que establecería un criterio definitivo del TRIBUNAL CONSTITUCIONAL que juzga a la propia LEY, los demás tribunales juzgan casos  “aislados y singulares”.

 

POR TANTO, insistimos en que la comunidades de propietarios SÍ DEBEN REALIZAR LA EVALUACIÓN DE RIESGOS LABORALES, Y EN SU CASO LA COORDINACIÓN DE ACTIVIDADES EMPRESARIALES (CAE), AUNQUE NO TENGAN TRABAJADORES,

La responsabilidad del administrador, debería concluir, cuando  advirtiendo a la comunidad  de la obligación, la comunidad decide no realizarla, haciendo constar en el acta oportuna, o en documento de similar validez, la negación de la comunidad a cumplir con la evaluación de RIESGOS LABORALES. No hay que olvidar que aunque exista la obligación, el administrador NO PUEDE REALIZAR GASTO ALGUNO SIN EL CONSENTIMIENTO DE LOS PROPIETARIOS, SALVO LOS ESPECIALMENTE AUTORIZADOS O ESTABLECIDOS. Por tanto, la responsabilidad en la que pudiera incurrir el administrador, quedaría explicada y justificada.

No hay que olvidar que las sanciones previstas por no realizar la PREVENCIÓN DE RIESGOS LABORALES, pueden llegar a los 49.000€ de multa, y si el riesgo es grave, están previstas consecuencias penales.

UNIÓN TRYÁS, S.L., ya ha remitido, a las más de trescientas comunidades que administramos,  lo que detallamos en este escrito, cuyos datos técnicos, pueden ser consultados en las leyes precitadas, y en la casi totalidad de las mismas se está realizando de forma masiva, tanto la evaluación de riesgos, como el CAE.

Porque otra cuestión que pudiera preocupar a las COMUNIDADES DE PROPIETARIOS, es el precio de esta obligación, en UNIÓN TRYÁS, S.L., hemos negociado precios con distintas empresas del sector, y el coste, no habiendo empleados, no llegará a DOSCIENTOS EUROS ANUALES, PARA LAS COMUNIDADES QUE ADMINISTRA NUESTRA EMPRESA, una cantidad pírrica, consideramos, para dar cobertura a la responsabilidad de los PRESIDENTES DE LAS COMUNIDADES, y una enorme despreocupación, con respecto a las empresas que interactúan en las mismas. 

Nuestra preocupación es que los presidentes de las comunidades, por nosotros gestionadas,  y a la postre, responsables, no se vean implicados en juicios, donde, el menor de los problemas, puedan ser las sanciones económicas.

SI ES VD. PRESIDENTE DE SU COMUNIDAD, no lo olvide, nuestro consejo es que contrate la evaluación de riesgos laborales, y no espere a una sentencia, que puede afectarle,  seriamente, a su vida personal .

 

José Miguel Díaz Gutiérrez.

Director de Gestión de Comunidades.

Union Tryás, s.l.

MAYO, 2019