Es este un problema recurrente, en la mayoría de las comunidades de propietarios, que causa verdaderos estragos en el mantenimiento de los edificios, y en al pago de los servicios necesarios, tales como agua –cuando se paga por un único contador comunitarios, el consumo de todo el edificio- que puede suponer cortes del suministro, simplemente porque algunos propietarios no atienden al pago de sus cuotas, obligando, en ocasiones, al resto de los propietarios a poner derramas para seguir manteniendo la prestación de la empresa suministradora.

Igualmente ocurre con la luz, el ascensor, la calefacción comunitaria (si bien, este asunto, en cuanto se haga la transposición de la DIRECTIVA EUROPEA 2012/27/UE, permitirá, al menos, reclamar al moroso su propio consumo) que debe ser soportada por un único pago, sin posibilidad de suspender este servicio al moroso.

Mayor problema supone la morosidad, cuando se debe hacer rehabilitación del edificio, o acometer la reparación de una gotera, y en la comunidad no hay suficientes fondos para atender la factura, por lo que la gotera se hace cada vez más grande, y el enfado del propietario que la soporta, es enorme.

El moroso, como el ocupa –con las diferencias que deben saber apreciarse- se convierte en una carcoma, que mina los cimientos de la convivencia, y que obliga a una solidaridad al resto de los vecinos, que deben sufragar el pago de sus deudas.

¿DE QUÉ ARMAS DISPONE LA COMUNIDAD PARA COMBATIR LA MOROSIDAD?

Únicamente de la que establece el artículo 21 de la LEY DE PROPIEDAD HORIZONTA 49/1960, es decir, del juicio Monitorio.

Resumamos los pasos para el juicio monitorio, el denominado juicio rápido, y al que desde el punto de vista de la práctica judicial, podría decirse “pérdida de tiempo”, siendo ésta una opinión muy personal basada en la experiencia.

El monitorio debería estar resuelto en 20 días desde su presentación, y una vez admitido a trámite, esto no es así casi nunca, y se ha convertido en un problema entre los propietarios que carecen de información de estos asuntos, culpando, en muchas ocasiones,  de los retrasos, al administrador o al Presidente de la Comunidad, cuando el juzgado puede, impunemente, retrasar este procedimiento sine die sin consecuencia para los funcionarios de los juzgados (jueces incluidos), incrementando así la crispación que provoca la morosidad, y ni el administrador o el presidente pueden hacer nada en este sentido.

Además para interponer el monitorio deben darse los siguientes pasos:

1º) APROBARLO EN JUNTA, INCLUYENDO EN LA CONVOCATORIA, EL PUNTO DE RECLAMACIÓN DE MOROSOS DE FORMA EXPRESA.

2º)     SE DEBE SOLICITAR NOTA SIMPLE DEL PROPIETARIO DEUDOR, PARA RATIFICAR QUE EL PROPIETARIO ES REALMENTE QUIEN CONSTA EN LA BASE DE DATOS DE LA COMUNIDAD.

3º)     COMUNICAR AL MOROSO DE FORMA FEHACIENTE (POE EJEMPLO, MEDIANTE BUROFAX), EL DETALLE DE LA DEUDA E IMPORTE QUE SE LE RECLAMA.

4º)     EN CASO DE QUE NO RECOJA EL BUROFAX, SE DEBERA HACER COLOCAR UNA DILIGENCIA DE NOTIFICACIÓN, EN EL TABLÓN DE ANUNCIOS DE LA COMUNIDAD.

5º)     SI LO RECOGE, SE DEBEN ESPERAR QUINCE DÍAS DESDE LA NOTIFICACIÓN, ANTES DE INTERPONER LA DEMANDA PARA QUE PAGUE LA DEUDA.

6º)     EN EL CASO DE QUE NO PAGUE, SE INTERPONE EL JUICIO MONITORIO.

7º)     EN CASO DE QUE EL MOROSO SE OPONGA, EL MONITORIO PASARÍA A PROCEDIMIENTO VERBAL, DONDE YA ES OBLIGATORIO ABOGADO Y PROCURADOR.

8º)     SI NO HUBIERA OPOSICIÓN, SE ARCHIVA EL PROCEDIMIENTO Y SE DICTA UN AUTO JUDICIAL, PARA QUE LA COMUNIDAD PUEDA INTERPONER EL PROCEDIMIENTO EJECUTIVO (AQUÍ LO QUE PUEDE DURAR EL PROCEDIMIENTO Y LOS EMBARGOS, HAY QUE CONTARLOS, CASI SIEMPRE EN AÑOS).

Cómo se puede observar, la lucha contra la morosidad, y la protección de los que pagan religiosamente sus cuotas, está diseñada y legislada, pero sabemos que, estos asuntos, llegan casi a olvidarse en el tiempo, y genera un profundo malestar entre los convecinos.

Es triste, en una comunidad donde la morosidad es muy elevada, y disponen de agua y calefacción comunitaria, el ver como los propietarios, me miran en la Junta, y preguntan ¿Y QUÉ HCEMOS AHORA, UNA VEZ HEMOS DADOS TODOS LOS PASOS LEGALES? y la respuesta, lo más adornada posible que puedo darles, es “ESPERAR, SÓLO PODEMOS ESPERAR, ES CUANTO MÁS PODEMOS HACER”.

Y en esas estamos con la morosidad (y el problema de los ocupas otro asunto sobre el que estamos recabando más información), en la ESPERANZA DE ESPERAR, que los propietarios de las comunidades, tengan procedimientos igual que el de los bancos, quienes embargan sin problemas y sin dolor, para poder mantener el edificio con todos sus servicios.

José Miguel Díaz Gutiérrez

Administrador de Fincas

Unión Tryás, s.l.