CESAR TOLOSA. Magistrado Sala Tercera del Tribunal Supremo.
I) INTRODUCCIÓN:
Es una realidad que las Comunidades de propietarios realizan determinadas
obras en sus edificios, obras que normalmente suelen incardinarse en las
denominadas obras menores, y cuya realización, no sólo tiene un carácter
voluntario, sino que, en ocasiones suponen el cumplimiento de determinadas
obligaciones que tienen su correspondiente plasmación legal.
Si acudimos a la Ley de propiedad horizontal, comprobamos como el art.10.1 a),
engloba dentro de las tareas de conservación que corresponden a la Junta de
propietarios “los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado
mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus
servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para
satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad
universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de
la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación”.
Por su parte el artículo 14, establece que corresponde a la Junta de propietarios:
c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la
finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas
urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el
artículo 20.c).
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En términos generales, en las Comunidades de Vecinos se realizan y acometen
obras, reformas e instalaciones con mucha frecuencia, para la reparación,
mantenimiento o mejora del inmueble.
La ejecución de estos proyectos, son realizadas en estos casos, bien por
empresas constructoras especializadas, bien por profesionales autónomos,
dependiendo de la entidad de la obra a realizar. Pero, por otro lado, resulta
también posible que la comunidad de propietarios tenga determinado personal a
su servicio, situación en la que las obligaciones y las responsabilidades derivadas
de su posible incumplimiento, van a ser de diferente naturaleza.
La legislación que va a incidir de forma directa en la ordenación de este tipo de
obras es la de Prevención de Riesgos Laborales, a virtud de la cual, las
Comunidades de Vecinos tienen una serie de obligaciones y responsabilidades,
muchas veces completamente desconocidas, lo que no excusa su obligado
cumplimiento. En este sentido, es importante recalcar que tanto los Presidentes
de las fincas, como los Administradores que gestionan las Comunidades de
Vecinos, deben conocer tales obligaciones para cumplir con todo lo relacionado
sobre la legislación vigente.
El incumplimiento de tales obligaciones genera un cúmulo de
responsabilidades, resultando que su delimitación no es sencilla, esencialmente
porque el papel de la Comunidad de Propietarios de un edificio en régimen de
propiedad horizontal, cuando se realizan obras en su edificio, no es unívoca ni
idéntica en todas las situaciones, de forma tal que debemos empezar por aclarar
que, dependiendo de la posición que asuma, en cada caso, sus obligaciones van
a ser diferentes y también diferentes van a ser las posibles responsabilidades
derivadas de posibles incumplimientos.
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