Maria Jose Polo

María José Polo Portilla

Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada
La Comunidad puede regular el uso de los elementos comunes, en el denominado Reglamento de régimen interior, que, como señala el art. 6 de la LPH tendrá como objeto organizar la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes dentro de los límites establecidos por la Ley y los  Estatutos, aunque no es  necesaria su existencia, por lo que, esta regulación podrá hacerse, igualmente, por acuerdo comunitario.

No obstante, en caso de disponer de este Reglamento comunitario será vinculante, como señalan las Sentencias del Tribunal Supremo de 4 de noviembre de 1988 (SP/SENT/4418) y de las Audiencias Provinciales de Zaragoza de 22 de junio de 2006 (SP/SENT/100016) y de Almería de 14 de noviembre de 2013 (SP/SENT/750858) pero, lo mismo cabe decir de cualquier acuerdo adoptado por la Junta sobre el funcionamiento y uso de los servicios y elementos comunes, aunque no conste en dicho documento.
Para su otorgamiento basta con el acuerdo de la simple mayoría de los propietarios asistentes a la Junta, aplicando, a estos efectos, el art. 17.7 de la LPH, del mismo modo, podrá modificarse por este mismo quorum.
El objeto, tanto de este Reglamento como del acuerdo en tal sentido, será regular los innumerables supuestos que existen en cada Comunidad pero, nunca podrá establecer obligaciones y prohibiciones de la propiedad privada pues, si así se hiciese, sería nulo, carecería de valor y, si la Comunidad intentara por este medio limitar los derechos de los propietarios, su voluntad no tendría efectividad jurídica y práctica. Así lo reconocen las Sentencias de las Audiencias Provinciales de Barcelona de 26 de noviembre de 2007 (SP/SENT/150218), de Zaragoza de 16 de abril de 2013 (SP/SENT/722666) y de Baleares de 11 de junio de 2014 (SP/SENT/772107)o la de AP A Coruña, Sec. 3.ª, 330/2018, de 9 de octubre (SP/SENT/978796) que establece la nulidad del  acuerdo comunitario que prohíbe y limita la tenencia de animales domésticos en las viviendas y la circulación de los mismos por las zonas comunes.
De este modo, mediante este Reglamento o simplemente por acuerdo comunitario, la Comunidad, puede limitar el uso de los elementos comunes, no privativos, y en este sentido podría prohibir la tenencia de animales, aunque entendemos que más que un acuerdo genérico en este sentido, debería ser especifico, podría por ejemplo, referirse a que no puedan estar sueltos en las zonas comunes pues, lo que parece claro es que si en una propiedad hay animales, sus dueños deberán transitar por los elementos comunes con ellos, al menos para entrar y salir de sus domicilios.
En cualquier caso, ya conste en el citado Reglamento o por acuerdo comunitario, el problema estará en el cumplimiento, pues se trata cuestiones de convivencia o respeto, teniendo en cuenta que, la Comunidad carece de poder coercitivo. De este modo, cuando un propietario lo incumple, la única vía es acudir a la acción judicial, juicio ordinario en el caso de propiedad horizontal, siempre costosa y lenta y nunca con resultado asegurado.

Es decir, en el caso de infracción, no hay soluciones inmediatas, por lo que, en el supuesto, de determinados propietarios incumpliesen estas normas, haciendo caso omiso al Reglamento y a los avisos, nada más se puede hacer, se trata, repetimos, de un problema de convivencia.

Incluso en el supuesto de que no se impugnase y que como señalan las sentencias de la AP A Coruña, Sec. 4.ª, 28/2015, de 5 de febrero (SP/SENT/802721) y AP Málaga, Sec. 5.ª, 1021/2005, de 3 de octubre (SP/SENT/88450), el acuerdo derivase en válido y ejecutivo, volvemos a la imposibilidad de poder hacer efectiva esta prohibición.

Ahora bien, este prohibida o no la tenencia de animales. esta puede derivar en una actividad molesta incluida en el art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que, en este caso, se podrían aplicar las acciones previstas en dicho precepto, del mismo modo que, podrán ser reclamados los daños o perjuicios materiales.
Así, llegado el caso, se pueden exigir al propietario los daños y perjuicios que pueda ocasionar, por ejemplo, el perro (rotura plantas, suciedad, etc.), incluso que en determinados supuestos especiales de animales peligrosos se pueda hacer valer por la Comunidad el art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal o individualmente las reglas a) y b) del art. 9. El propietario u ocupante en su caso, deberá responder de los daños, como señala la sentencia de la AP Madrid, Sec. 14.ª, de 22 de marzo de 2002 (SP/SENT/38177) o la de la AP Cantabria, Sec. 2.ª, 561/2018, de 18 de octubre (SP/SENT/981738) pudiendo llegar, incluso, a la sanción máxima de privación de la propiedad, como resolvió la sentencia de la AP Madrid, Sec. 18.ª, 545/2003, de 13 de junio (SP/SENT/55633) en la que se privaba del uso de la vivienda por seis meses al concurrir las actividades molestas e insalubres por  tener en el domicilio siete animales excediendo el límite establecido por la normativa de la Comunidad de Madrid, existen igualmente en autos informes tanto del Ayuntamiento de Alcalá de Henares como de la Policía Municipal que reconocen y ratifican la existencia de esas actuaciones insalubres y molestas para el resto de los comuneros tanto por los olores y suciedad como por los ruidos que se realizan en vivienda.